Bail d'habitation

Il peut exister des baux pour des locations non meublées ou meublées. Les locaux meublés sont beaucoup moins réglementés puisque la durée en est libre de même que le montant du loyer et que les expulsions sont plus rapides en cas de non paiement du loyer.

Deux régimes continuent de coexister selon que l'immeuble est ou non ancien, c'est-à-dire construit avant le 1er septembre 1948 et situé dans une commune frappée par un décret qui va l'y assujettir.

Locaux soumis à la loi de 1948

Il s'agit de locaux dans des immeubles construits avant le 1 er septembre 1948. Les occupants de ces logements y restent assujettis jusqu'à ce que le local devienne vacant auquel cas, il passe dans le régime de la loi du 6 juillet 1989 laquelle a organisé une méthode « douce » de sortie du système.

Baux de logements « neufs » (loi de 1989)

On appellera un logement « neuf » un local dans un immeuble qui a été construit après le 1 er septembre 1948. Ils ont commencé à être réglementés sévèrement depuis la fameuse loi « Quillot » du 22 juin 1982, depuis lors modifiée ou amendée par les lois du 23 décembre 1986, puis du 6 juillet 1989 complétée par celle du 21 juillet 1994...

Durée du bail. La durée de ces baux est de trois ans minimum si le bailleur est une personne physique ou six ans s'il s'agit d'une personne morale. Ces durées sont automatiquement reconductibles sauf si six mois à l'avance, un congé d'huissier est donné pour vente ou reprise personnelle ou pour sa proche famille ou s'il existe un « motif légitime et sérieux » telle une reconstruction de l'immeuble ou un comportement de mauvaise foi du locataire ou encore des impayés systématiques de loyer pendant le cours du bail expiré, des travaux exécutés par le locataire et non autorisés par le bailleur, etc…

Fixation du loyer. Le loyer est librement fixé entre les parties, indexable sur l'indice Insee du coût de la construction tous les ans. A la fin du bail, si l'on démontre que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, il est possible de faire signifier congé par huissier au moins six mois avant le bail en saisissant le tribunal d'instance à l'intérieur de ce délai, puis de le mettre au niveau des loyers comparables après sans doute une expertise qu'ordonnera le juge.

La loi du 6 juillet 1989 qui réglemente ces baux est stricte quant aux clauses qui doivent y figurer dont certaines peuvent être nulles.

Pour avoir plus de détail sur les différents types de baux et leur régime, vous pouvez consulter l'article suivant: [Les baux d’immeuble]